A HÁZÉPÍTÉS FOLYAMATA

  • 0. fázis – Álmodozás és óvatos költségbecslés

    Fontos tudni, hogy már az álmodozási szakaszban is legalább 25%-kal több anyagi forrással kell rendelkeznünk, mint amekkora négyzetméterenkénti árat hallunk a tervezőktől és kivitelezőktől egy új építésű családi ház bekerülési értékével kapcsolatban.

    Tehát, ha rendelkezünk 30 millió forinttal, amit házépítésre szánunk, akkor már most döntsük el, hogy kisebb házat építünk, hogy tényleg az utolsó lámpa is felkerüljön a helyére, vagy inkább hitelhez vagy egyéb bevételi forráshoz folyamodunk! Esetleg el tudunk éldegélni egy vakolatlan, be nem fejezett házzal vagy kerttel? Ha ebből a 30 millió forintból egy nettó 100 négyzetméteres családi házat szeretnénk felépíteni, akkor elképzelhető, hogy a folyamat végén egy be nem fejezett családi házzal leszünk kénytelenek beérni.

  • 1. fázis - A megfelelő telek kiválasztása

    Ha még nem vásároltuk meg az építési telkünket, melyre leendő otthonunkat szeretnénk építeni, akkor mindenképpen érdemes szem előtt tartanunk az alábbi tanácsokat:

    • Érdemes kikérni szakemberek (tervező, független tanácsadó) véleményét a kiválasztott telekkel kapcsolatban (fekvés, tájolás, éghajlati sajátosságok, talajvíz szint stb.).
    • Végig kell gondolni a saját igényeinket – iskola, munkahely távolsága, szomszédok kiléte, boltok távolsága, zaj stb. –, és ennek megfelelően döntsünk a telekvásárlásról.
    • Válasszunk építési telket, melynek pontos paramétereit – helyrajzi szám alapján – a település Polgármesteri Hivatala építési osztályától szerzett információk alapján ellenőrizzünk le.
    • Fontos szempont, hogy minél nagyobb beépítési százalékkal rendelkezzen a telek – itt fontos megjegyeznünk, hogy a megadott érték mindig a bruttó alapterületre vonatkozik – új építésű ház esetében is.
    • Legyünk tisztában a beépítési magassággal és mélységgel is, hány méterre kell, hogy épüljön a ház az utcafronttól, valamint szabadon álló vagy oldalhatáros beépítési szabályozás van-e érvényben.
    • Döntsük el, hogy milyen közel legyen az utcafront.
    • Lehetőség szerint széles és könnyen megközelíthető utcában válasszunk telket, hiszen nagyobb teherautók hozzák majd az építési anyagokat.
    • Célszerű bekerített telket vásárolni, ha ez nem sikerül, akkor legyünk tisztában a kerítés megépítésének méterenkénti árával.
    • Ha a telek sík és agyagos területen épül, normál alapozási költséggel számolhatunk, ha viszont emelkedős vagy rossz talajszerkezettel rendelkezik, úgy az bizony több millió forinttal is megnövelheti a beruházást, és később az anyagmozgatásra szánt összegeket is.
    • Amennyiben bármely közművet be kell még vezetni az ingatlanra, úgy több százezer forint többletkiadással kalkulálhatunk.
  • 2. fázis - Tervező, építész kiválasztása

    A házépítés következő fontos lépése a megfelelő tervező kiválasztása. 300 négyzetméternél kisebb ingatlan építése esetén – a jelenlegi szabályozás szerint – még fontosabb szerep jut az építész tervezőnek a költségek megbízható és reális árazásában.

    Mint minden szakmában, így a tervezők között is különböző stílusú és egyéniségű személyekkel találkozhatunk. Emiatt is nagyon fontos, hogy az általunk választott tervező megértse az elképzelésünket, és képviselje a formavilágunkat, mivel munkássága hosszú évtizedeken keresztül látható és érzékelhető lesz a családi házunkon. Ha nem elég gyakorlatias vagy nem értünk szót egyből az elején, akkor ajánlatos már az elején érzékeny búcsút venni tőle. Egy jó építész felméri az igényeinket, és a megvalósítandó házzal kapcsolatos elvárásainkat, ennek megfelelően tervezi meg számunkra az ingatlant.

    Mielőtt elkezdődne a valódi tervezési fázis „papíron”, a megbízott építész megtekinti a telket, melyre a házunkat fogja megálmodni, figyelembe veszi a terepviszonyokat, a talaj minőségét és milyenségét, és amennyiben szükséges, talajmechanikai vizsgálatokat is végeztet. Ezzel párhuzamosan megismerkedik a helyi építési szabályozással, a beépítési százalékkal és egyéb előírásokkal, amelyekhez a házunk terveit igazítani fogja.

  • 3. fázis - A tervezés

    Korábban általában csak engedélyezési tervek készültek egy építész részéről – a megállapodott tervezési költségért cserébe.

    Ma már a 300 négyzetméter alatti ingatlanok esetében kötelező az egyszerűsített kiviteli terv, amely alapján könnyebben tudunk ajánlatokat kérni a fővállalkozó kivitelezőtől (korábban generálkivitelező). Egy ilyen terv birtokában és egy árazatlan költségvetéssel pontosabban tudunk előre kalkulálni a költségekkel a házépítésünk során.

    Érdemes tisztában lenni az idő kérdésével is, hogy egy precíz tervező egy családi házat – elfoglaltságának függvényében – várhatóan 3-6 hónap alatt tervez meg nekünk.

  • 4. fázis – Engedélyeztetés

    Amennyiben bruttó 300 négyzetméternél nagyobb ház építésében gondolkozunk, úgy a tervező beadja az illetékes építésügyi osztálynak az engedélyezési terveket – a szükséges közmű nyilatkozatokkal, és adott esetben kéményseprői szakvéleményezéssel. Az elbírálás, azaz az átfutási idő – az építésügyi osztályon – általában 30 és 90 nap közöttire datálható, végeredménye pedig egy  jogerős építési engedély.

    Ebben az időszakban már érdemes nekilátnunk a generál-kivitelezői vagy szakipari árajánlatok bekérésének, a referenciák megtekintésének, az áralku tárgyalásoknak és szerződéskötéseknek.

  • 5. fázis - Fővállalkozó kivitelező / generál-kivitelező kiválasztása

    Nagyon fontos hangsúlyozunk, hogy bizony nem árt, ha az általunk kiválasztottfővállalkozó kivitelezőt megismertetjük a tervezőnkkel. Manapság nem könnyű megtalálni a tisztességes szakembereket, akiknek nem csak a haszon a fontos, hanem a megbízó megelégedettsége is.

    Javasoljuk egy kézben tartani – a teljes házépítés menete során – a kivitelezést, elsősorban a felelősségi körök miatt. Választhatunk külön-külön is szakembereket, minden egyes szakipari munkára, ebben az esetben érdemes tisztában lennünk folyamatos jelenlétünk szükségességével, amely nagy szervezőkészséget, rengeteg időt és még több energiabefektetést fog igényelni részünkről a házépítés teljes menete során.

    Ha sikerült kiválasztanunk a megfelelő szakiparosokat vagy a fővállalkozó kivitelezőt, akkor ne feledkezzünk meg a megfelelő építőipari szerződések aláírásáról sem a házépítés megkezdése előtt.

  • 6. fázis - Műszaki ellenőr kiválasztása

    Gyakorlatilag kötelező ma már műszaki ellenőrt fogadni az új házunk építése előtt. Ő lesz az, aki figyelemmel fogja kísérni a házépítés teljes menetét: joga van bejegyezni az e-naplóba, pót-, illetve többletmunkákat elrendelni, és szakmailag felügyeli az egész építkezést. Természetesen nem tud állandó felügyeletet biztosítani a helyszínen, de ha már havi 1-2 alkalommal megfordul az építkezésen, az sok segítséget és elsősorban biztonságérzetet nyújt majd nekünk.

    Ne keverjük össze a műszaki ellenőrt a felelős műszaki vezetővel – utóbbit a kivitelezők kötelesek biztosítania.

  • 7. fázis – Megvalósítás

    A folyamat legidőigényesebb és legköltségesebb szakasza. Az alábbi támpontok segítenek áttekinteni, hogy az építkezés egyes munkafázisai hogyan követik egymást, támpontul szolgálva, hogy mikor milyen döntéseket kell meghozni, hogy tervezett ütemezés tartható legyen.

    • FÖLDMUNKA - ALAPOZÁS - Építési terület előkészítése, az épület helyén található fák, bokrok eltávolítása, földmunka (alap,gödör, alapárok kiásása, feltöltések, kavicságyak készítése), alapozás.
    • SZERKEZETÉPÍTÉS - FALAZÁS ÉS FÖDÉMEK, BETONOZÁS - Szerkezetépítés - teherhordó falak falazása vagy betonozása, ablak- és  ajtó-áthidalók és födémek elkészítése, válaszfalak falazása.
    • ÁCSMUNKA - TETŐ, BÁDOGOS - Magastetős épületnél ácsmunka,  tetőfedés, bádogozás. Lapostetős épületnél tető hőszigetelése és vízszigetelés, bádogozás.
    • KÜLSŐ NYÍLÁSZÁRÓ - ABLAK, TERASZAJTÓ - Külső nyílászárók, ablakok, teraszajtók, bejárati ajtó beépítése.
    • ELEKTROMOS, GÉPÉSZET ALAPSZERELÉS - KÖZMŰCSATLAKOZÁSOK - Elektromos, gépészet alapszerelés - közműcsatlakozások (elektromos védőcsövek kötő dobozok, szerelvény dobozok beépítése. Gépészeti csővezetékek beépítése falakba, födémekbe.
    • HOMLOKZATSZÍNEZÉS - Belső vakolás, aljzatbetonozás, homlokzati vakolat készítés színezés.
    • PADLÓKÉSZÍTÉS - ALJZATBETON ÉS BURKOLÁS - Hidegpadló készítés, burkolások
    • KERÍTÉSÉPÍTÉS -  A geodéta által kitűzött jogi telekhatárra a terv szerinti kerítés készítése.
    • FESTÉS - Külső és belső felületképzések, fa- és fémfelületek mázolása, fal felületek glettelése, csiszolása, festése. KERTRENDEZÉS – Durva és finom tereprendezés, szükség szerinti talajcsere, terv szerinti növény kiültetés.
    • SZERELVÉNYEZÉS - Elektromos szerelvények, kapcsolók, konnektorok beépítése, gépészeti szerelvények elhelyezése: mosdók, kádak, zuhany és csaptelep bekötése, stb. gépészeti rendszerek beüzemelése.
    • BELSŐ AJTÓK - Melegpadló burkolás, (parketta szőnyeg elhelyezés), belső ajtók elhelyezése.
    • LÁMPÁK, KAPCSOLÓK - Lámpák felszerelése, elektromos rendszerek beüzemelése.
    • ASZTALOS BÚTOROK - Asztalos szerkezetek, egyedi és típusbútorok beépítése.
    • DEKORÁCIÓ - Takarítás, épület dekoráció, lakberendezés, költözés.
  • 8. fázis – Épület átadás-átvétele

    Itt egy példálózó felsorolás arról, hogy az elkészült ingatlan átvételekor mit is kell szakszerűen átvizsgálni,  ellenőrizni:

    A lakáson belül:

    • alapterületet,
    • a teljes vezetékrendszert, ideértve a villany-, gázrendszer kialakítását,  működését, a víz- és csatornarendszer működését, egyéb vezetékrendszerek (pl. kábeltévé, esetleg internet vezeték) kialakítását,
    • a közüzemi mérőórák létét, érintetlenségüket,
    • a kád, zuhanyozó, WC, csapok szerződés szerinti fajtáját, minőségét, működését és a lefolyókat, a bűzelzárást,
    • a burkolatok (csempék, járólapok, laminált vagy hagyományos parketta stb.) szerződéses fajtáját, minőségét, lerakását,
    • a nyílászárók (ablakok, belső ajtók,  bejárati ajtó, erkélyajtó stb.) szerződéses fajtáját, minőségét, beépítésüket, működésüket,
    • vasalatok, zárak, kulcsok meglétét és működését,
    • redőnyök (tokok, működtető szerkezet) szerződéses fajtáját, minőségét és beépítésüket, működését,
    • festés, mázolás szerződésben írt anyagát és a munka minőségét,
    • tapétázás szerződésben írt anyagát és a munka minőségét,
    • kapcsolók, konnektorok szerződéses fajtáját, minőségét, működését,
    • zaj- és hangszigetelést, egyéb szigeteléseket,
    • az alapterületet helyiségenként és összesen, ideértve az erkély, terasz stb. méreteit, burkolatait is,
    • belmagasságot,
    • falak függőlegességét,
    • beépített extrákat (pl. légkondi),
    • beépített gépeket, bútorokat,
    • az átvett dokumentációkat, így különösen a kiviteli – de még jobb, ha megvalósulási – terveket, jótállási jegyeket, garancia füzeteket, anyag és egyéb bizonylatokat, hogy hiba esetén az eladó esetleg a gyártó, forgalmazó felé fel tudjunk lépni.

    A lakáson kívül:

    • liftet, lakáshoz tartozó tárolót, garázst, közösségi helyiségeket (pl. konditerem, medence),
    • tetőteraszt, kerti növényzetet (ha nem megfelelő a zöldfelület, a lakókat később is kötelezhetik növénytelepítésre, kertépítésre),
    • szeméttárolót.
  • 9. fázis – Használatbavétel

    A használatbavétel csak a ház végső ellenőrzését végző építésügyi hatóság által kiadott használatbavételi engedély átvételét követően lehetséges.

    A hatóság ellenőrzi, hogy

    • az építmény működőképes tetővel és a megkövetelt villámhárító rendszerrel, ill. vízelvezető rendszerrel rendelkezik-e,
    • befejezett állapotú legyen a padlózat, a gáz-, víz- és villanyvezeték hálózat,
    • működőképes legyen  az összes  WC és fürdőszoba.

     

    Csak az ellenőrzést követően adja ki az építésügyi hatóság a ház jogszerű használatáról szóló határozatát.

    Mit vizsgál a használatbavételi engedély kiadásakor az eljáró hatóság?

    A használatbavételi engedély iránti kérelem elbírálása során helyszíni szemle megtartása mellett az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

    • az építési tevékenységet az építési engedélynek, illetve módosított építési engedélynek, az ahhoz tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak megfelelően végezték-e el,
    • a tapasztalt eltérések építésügyi hatósági engedélyhez kötöttek-e,
    • az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e,
    • az elkészült építmény a vonatkozó jogszabályoknak, előírt követelményeknek megfelel-e,
    • az építmény zavartalan használatához az építési engedélyben előírt szükséges járulékos építmények megvalósultak-e, a felvonulási épület elbontásra került-e, a környezetrendezést elvégezték-e,
    • a kivitelezésről szóló összesítő nyilatkozat az építési naplóban rendelkezésre áll-e,
    • a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterületet - az építési naplóban igazoltan - visszaadta-e az építtetőnek.
    • A használatbavételi engedély csak akkor adható meg, ha az építmény a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek megfelel.

    Ha a használatbavételi engedélyezéskor az építésügyi hatóság a rendeltetésszerű és biztonságos építményhasználatot nem gátló hiányosságokat tapasztal, a használatbavételi engedélyt megadja és ezzel egyidejűleg megfelelő teljesítési határidő megjelölésével és a nem teljesítés esetén alkalmazható szankciók alkalmazására való figyelmeztetéssel - a kötelezésre vonatkozó, e rendeletben foglalt előírások szerint - kötelezi az építtetőt a még fennálló hibák, hiányosságok megszüntetésére.

Kapcsolat

15 éve az Önök szolgálatában!

Felmerülő kérdés esetén keressen
bennünket bizalommal
elérhetőségeink valamelyikén.

HappyPark Kft. © 2019 Minden Jog Fenntartva